Investeren in Spaans onroerend goed

Er zijn verschillende redenen waarom mensen besluiten over te gaan tot de aankoop van Spaans onroerend goed. Veel mensen kopen een Spaanse woning om er heerlijk te kunnen genieten van het Spaanse klimaat zonder zich vooraf druk te hoeven maken waar ze naar toe zullen gaan en of er nog wel plaats zal zijn. Bovendien kunnen ze zelf bepalen wanneer, hoe vaak en hoe lang zij in Spanje willen verblijven. Daarnaast is er een steeds groter wordende groep mensen, die besluit om hun geboorteland vaarwel te zeggen om zich vervolgens permanent in Spanje te vestigen.

Spanje kent echter niet alleen een zonnig en warm klimaat. Ook financieel gezien is er een behoorlijk rendement te halen uit het Spaanse onroerend goed. Daarom raakt het land steeds meer in trek bij zowel grote als kleinere investeerders.

Rendement uit verhuur

Indien u overweegt om een Spaanse woning te kopen met het doel deze te verhuren, dan is het belangrijk om met een aantal zaken rekening te houden en deze voor uw aankoop voor uzelf af te wegen.

Allereerst dient u te bepalen of u uw Spaanse huis of appartement naast de verhuur ook zelf wilt gaan gebruiken tijdens uw vakanties. Omdat u aan dit eigen gebruik een bepaalde waarde dient toe te kennen, wordt dit uiteraard in mindering gebracht op uw uiteindelijke rendement.

Daarnaast is het verstandig om de aankoopprijs af te zetten tegen de verwachte huuropbrengsten. Om überhaupt een rendement te kunnen maken, mogen de kosten zeker niet boven de opbrengsten uitkomen. Een hoge koopsom, die voor het grootste gedeelte bestaat uit een hypotheek, brengt dermate hoge maandelijkse lasten met zich mee, dat het een negatieve invloed heeft op het rendement, omdat de huuropbrengsten niet in verhouding staan t.o.v. van de kosten.

De locatie van de Spaanse woning of appartement bepaalt in grote mate de prijs, maar is zeker ook niet onbelangrijk voor de inkomsten uit verhuur. Om u een indruk te geven: Een appartement met 2 slaapkamers, v.v. gemeenschappelijk zwembad en op redelijke afstand van zee gelegen, is vaak voor een acceptabele prijs aan te kopen en kent bovendien goede verhuurmogelijkheden. Dit in tegenstelling tot een vrijstaand landhuis in een rustige omgeving op enige afstand van de zee. De hogere aankoopprijs maakt een hogere huurprijs noodzakelijk, waardoor de kansen op verhuur dalen.

Als u besluit om grootschaliger te investeren in Spaans onroerend goed en uw rendement wilt halen uit verhuur, dan is er vaak een korting bespreekbaar. Wanneer u meerdere woningen of appartementen binnen een (nieuwbouw) project koopt, geeft dit een extra zekerheid voor de projectontwikkelaar, die u hiervoor beloont met een ‘kwantumkorting’. Hierdoor wordt uw totale koopsom lager wat weer een gunstige invloed heeft op het rendement uit verhuur.

Aandachtspunten:

• doel van uw investering (verhuur met of zonder eigen gebruik);

• verhouding koopsom tot verwachte huuropbrengsten;

• locatie en huurprijs i.v.m. verhuurmogelijkheden;

• korting bij aankoop meerdere woningen.

Kortom: laat u goed adviseren!

Rendement bij verkoop

Zoals hierboven al aangegeven, komt het steeds vaker voor, dat mensen plannen maken om zich permanent in Spanje te gaan vestigen. Aan hen die dit overwegen, adviseren wij om tijdig te informeren naar de mogelijkheden tot de aankoop van een woning binnen een nieuwbouw project.

Zoals u weet, worden de meeste woningen en appartementen in Spanje vanaf tekening verkocht. Hierbij snijdt het mes aan twee kanten. Als koper betaalt u een goede prijs en de bouwer ontvangt uit de aanbetalingen een goed startkapitaal waarmee hij de bouw kan aanvangen. Zodra de bouw begint, worden de prijzen verhoogd en naarmate de bouw vordert zullen deze verder oplopen. Het is dan ook zeker niet denkbeeldig, dat u, wanneer u vroeg in een project ‘instapt’, bij doorverkoop van het koopcontract of na voltooiing van uw woning een zeer goede winst behaald. U kunt immers altijd onder de marktwaarde of de prijs die de bouwer hanteert verkopen om toch nog een flinke marge te behouden. Ook wanneer u rekening houdt met renteverlies op uw investering krijgt u hiermee een prima rendement.

Uiteraard koopt u uw Spaanse woning niet om vervolgens weer direct te verkopen, maar er zijn een aantal voordelen om toch alvast een woning in Spanje aan te kopen terwijl u nog enige tijd moet werken:

• de bouwtijd (=wachttijd) van een nieuwbouw woning bedraagt ca. 1 tot 1,5 jaar. Gedurende deze periode kunt u nog niet in Spanje wonen, wat u ook niet van plan was, want u moet immers nog werken. U profiteert echter wel van een lagere aankoopprijs als u alleen al de jaarlijkse prijsstijgingen bekijkt;

• als u vroegtijdig een Spaanse woning aankoopt, profiteert u van de prijsstijgingen. Wanneer u vervolgens, na afronding van uw werkzaamheden, deze Spaanse woning verkoopt, wordt het kapitaal, dat u in eerste instantie had gereserveerd voor uw Spaanse woning, vermeerderd met de winst uit de verkoop, zodat u een duurdere en derhalve vaak grotere woning of een woning op een betere locatie kunt aankopen.

Het bovenstaande principe geldt natuurlijk ook als u meerdere woningen of appartementen binnen een project wilt aankopen. Er dient dan echter wel met de projectontwikkelaar overlegd te worden wat de mogelijkheden en afspraken zijn m.b.t. de verkoop. Over het algemeen kunt u, nadat u de overeengekomen aanbetaling heeft voldaan, de koopovereenkomst doorverkopen. Hierbij is het gebruik van borden, platen of andere visuele uitingen binnen het project meestal niet toegestaan om concurrentie voor de projectontwikkelaar te voorkomen (uw prijzen liggen immers lager dan die van de ontwikkelaar).

Informeer naar de mogelijkheden!

Projectontwikkeling

Ook bij de ontwikkeling van grotere projecten kunnen wij u van dienst zijn. Als u voornemens bent om te investeren in een nieuw te ontwikkelen project, urbanisatie of de aankoop van percelen voor de bouw van individuele villa’s dan verzorgen wij, i.s.m. de gespecialiseerde collega’s binnen ons netwerk, de gehele begeleiding hiervan.

Allereerst wordt de gewenste locatie en de beschikbaarheid van de benodigde grondstukken met u besproken, waarna er wordt onderzocht of de geldende bestemmingsplannen overeenkomen met de bebouwing die u voor ogen had. Vervolgens wordt er, in overleg met een architect en mogelijke bouwer, een project gemaakt en ingediend ter verkrijging van de nodige vergunningen. Wanneer de vergunningen verstrekt zijn, kan er begonnen worden met de realisatie van het project.

Hoewel het hierboven in een notendop beschreven wordt, betreft het hier uiteraard een complexer traject, waarbij er voor langere tijd een samenwerking wordt aangegaan tussen diverse partijen, die de schakels vormen om gezamenlijk tot het uiteindelijke resultaat te komen. Een wederzijds vertrouwen is hierbij essentieel, zodat wij vooraf een intentieverklaring opstellen om op die manier voor alle partijen misverstanden te voorkomen.

Vraag naar uitgewerkte projecten of plaats een zoekopdracht voor nieuwe projecten!

Belegging in projecten

Regelmatig komt het voor, dat projectontwikkelaars een klein steuntje in de rug kunnen gebruiken om de realisatie van een project op te starten. Hierbij verlangen zij dan een relatief kleine investering met een looptijd van bijvoorbeeld één jaar, waarvoor ze vooraf schriftelijk een zeer goed rendement vastleggen.

Deze investering kan bijvoorbeeld gebruikt worden voor de aankoop van de benodigde bouwgrond of voor het bouwrijp maken van de percelen. Het betreft meestal het gedeelte, dat de projectontwikkelaar net niet via de bank kan financieren, maar wat later door de bank wordt overgenomen, vanwege de waardestijging van het project en derhalve de extra zekerheid voor de bank.

Daarnaast zijn er projectontwikkelaars, die hun project samen met een investeerder willen realiseren. Zij hebben hiervoor al alles onderzocht en weten derhalve wat de mogelijkheden zijn. Omdat de bouwkosten en de verwachte opbrengsten bekend zijn, kunnen zij in de meeste gevallen een compleet investeringsplan overleggen, zodat u vooraf kunt inschatten wat het uiteindelijke rendement uit uw investering zal zijn. Over het algemeen zijn de looptijden van dergelijke investeringen wat langer.

Een goede belegging zonder risico!

Verzekeringen in Spanje

Ziektekostenverzekering

Men kan zowel van het openbare als van het particuliere gezondheidszorgsysteem gebruik maken. Wij raden aan om van beide gezondheidszorgsystemen gebruik te maken daar deze 2 gezondheidszorgsystemen samen overeen komen met wat men in Nederland gewend is.

De openbare gezondheidszorg

Iedereen betaald een bijdrage aan de Spaanse sociale voorzieningen (Seguridad Social)  als men werkt voor een Spaans bedrijf of als men zelfstandige is in Spanje, deze bijdrage geeft recht op gratis of gesubsidieerde medische zorg (onder dezelfde voorwaarden als die voor Spanjaarden) en men kan deze Seguridad Social zien als een basisdekking waarbijde basis van de medische zorg alsmede de medicijnen worden vergoed.

Nadat men zichzelf bij de Seguridad Social heeft geregistreerd, zal men een registratiekaart (cartilla de la seguridad social of tarjeta sanitaria) ontvangen, gewoonlijk per post circa 4 á 8 weken later. In sommige gevallen kan men de registratiekaart bij het dichtstbijzijnde Centro de Salud ophalen. Een gehuwd paar met een werkende partner zijn beiden onder hetzelfde sociale verzekeringsnummer verzekerd alsmede allen (bijv. kinderen onder de 16) die op de sociale verzekeringskaart vermeld zijn.

Particuliere gezondheidszorg

Met een aanvullende particuliere verzekering heeft men:

• Kortere wachttijden

• vrije keuze van ziekenhuis en artsen

• de meest uitgebreide dekking zoals tandarts, specialisten en fysiotherapie

De particuliere verzekering is qua premie vergelijkbaar met de eigen bijdrage voor het ziekenfonds in Nederland. (De maximale instapleeftijd is op dit moment 55 jaar)

Opstal (huis) - Inboedel - Aansprakelijkheid

Opstal (huis) verzekering

De opstal (huis) verzekering geeft dekking bij schade van constructieve aard ten gevolge van bijvoorbeeld aardbevingen, blikseminslag, explosie, storm, overstromingen, brand, etc. Verzeker hierbij de juiste herbouwwaarde van uw huis. Dat is het bedrag dat u nú kwijt zou zijn om uw huis opnieuw te bouwen (excl. de grond en fundering).

Gaat U een nieuwbouwhuis kopen let U dan op de DECENAL-verzekering. Dit is de verzekering, die voor 10 jaar garantie geeft op verborgen gebreken. Voor de aanvang van de bouw moet deze of door U als opdrachtgever van de bouw of door de aannemer worden afgesloten.

Inboedelverzekering

De inboedelverzekering dekt de schade aan spullen die u in uw huis heeft. Denk bijvoor-beeld aan schade die ontstaat na brand of een gesprongen waterleiding. Of een vergoeding voor de spullen die u bent kwijtgeraakt nadat bij u is ingebroken. De verzekering wordt op uw  persoonlijke situatie afgestemd waarbij o.a. gekeken wordt naar de waarde van uw inboedel en uw woonsituatie.

Aansprakelijkheidsverzekering

Het kan zijn dat anderen financiële schade lijden of lichamelijk letsel oplopen waar u of uw gezinsleden aansprakelijk voor zijn. Dat kan voor u ernstige financiële gevolgen hebben. Daarvoor kunt u zich dus verzekeren. Deze verzekering dekt o.a. ook schade welke veroorzaakt is door uw huisdier(en).

Autoverzekering

In Spanje kent men 2 autoverzekeringen; W.A. & All Risk met of zonder eigen risico. De auto kan in Spanje worden verzekerd nadat deze in Spanje is ingevoerd en geregistreerd, ook hierbij kan Nicla Property Consultancy u van dienst zijn. Wij nemen de in Nederland opgebouwde no-claimkorting over, waaraan wij toevoegen dat Spaanse maatschappijen niet verder gaan dan 55%.

Reisverzekering

Een reisverzekering is onmisbaar wanneer u op pad gaat. Het dekt namelijk de kosten bij verlies, diefstal of beschadiging van uw  bagage.

Stel u wordt ziek tijdens de vakantie, dan dekt de verzekering de medische behandeling en de extra verblijfskosten. Wanneer u ernstig ziek bent en het is voor uw herstel beter dat iemand van thuis overkomt, dan dekt de verzekering dat ook. Bovendien worden repatriëringskosten vergoed door een reisverzekering. Een reisverzekering kunt u afsluiten met wereld- en Europadekking.

U doet er verstandig aan om uw polisvoorwaarden goed door te lezen of  u aanvullend te verzekeren als u bijzondere sporten gaat doen. Zoals bijvoorbeeld: abseilen, berg-beklimmen, deltavliegen, hanggliding, klimmen, parachutespringen, speleologie beoefenen, ultralight vliegen, ijsklimmen en zweefvliegen e.d.

LET OP zeg uw huidige (Nederlandse) verzekeringen niet gelijk op voordat u andere verzekeringen in Spanje heeft afgesloten om problemen tijdens aanvragen te voorkomen.

De Spaanse belastingen

De koop of verkoop van bestaand of nieuwbouw onroerend goed in Spanje heeft een aantal financiële consequenties voor u als (niet-)resident in Spanje. Hieronder volgt een beknopte op-somming van de belangrijkste belastingen en heffingen. Voor een exacte berekening raden wij u aan contact op te nemen met een (Spaans) accountantskantoor.

Inkomstenbelasting residenten

(=Impuesto sobre la renta de las personas físicas, IRPF)

Iedere buitenlander die resident is in Spanje moet belastingaangifte doen met betrekking tot zijn  persoonlijke verplichtingen en over het wereldwijde inkomen. Indien u meer dan 6 maanden per jaar in Spanje verblijft, wordt u als fiscaal resident beschouwd zelfs wanneer u nog geen residentie vergunning heeft aangevraagd.

In Spanje is de inkomstenbelasting progressief, lopende van 19 tot 45%. U kunt als Spaans inwonende tot een bepaald bedrag hypotheeklasten (rente en aflossing) in mindering brengen op uw belastbaar inkomen.

Inkomstenbelasting non - Residenten

Vermogensbelasting

(= Impuesto sobre el Patrimonio extraordinario )

Hiervoor geldt een progressief tarief vanaf 0,2% oplopend tot 2,5%.

Onroerendgoedbelasting

(= Impuesto sobre Bienes inmeubles - IBI )
De eigenaar van onroerend goed betaalt tussen de 0,3% en 0,8% onroerendgoedbelasting. De percentages zijn afhankelijk van de gemeente.
Onroerendgoedbelasting betaalt men altijd, ook als men niet ingeschreven is in Spanje.

Belasting over waardevermeerdering van grond
(=Plusvalia)
Bij verkoop van uw huis met grond dient u altijd over de waardestijging van de grond aan de gemeente belasting te betalen, ongeacht de duur dat u de grond bezit.

Vermogenswinstbelasting (via IRNR )

(= Impuesto sobre incremento de Patrimonio de la venta de un bien inmueble )

Er is een verschil in de te berekenen belastingtarieven, afhankelijk van uw residentschap. Als resident wordt er namelijk een ander tarief toegepast dan wanneer u geen resident bent.

Voor residenten gelden onderstaande tarieven over de winst:
19% over het deel tussen € 0 en € 6.000
21% over het deel tussen € 6.000 en € 24.000
23% over het deel boven € 24.000

De winstbelasting wordt bij residenten geheven via de inkomstenbelasting van het jaar waarin de woning verkocht werd.

Voor niet-residenten geldt een vast tarief van 19% over de winst.

De vermogenswinst is het verschil tussen de verkrijgingprijs en de verkoopprijs. De verkrijgingprijs wordt vermeerderd met de onderhoudskosten, verbouwingskosten etc. Voor de berekening van de koopprijs geldt een indexatiesysteem, hierdoor wordt de inflatie vrijgesteld.

De koper zal 3% van het verkoopbedrag inhouden en deze via een 211-formulier direct aan de belastingdienst betalen als voorheffing op deze belastingafdracht. Op deze wijze heeft namelijk de fiscus de verantwoording voor deze betaling bij de koper gelegd. Betaalt de verkoper deze voorheffing niet aan de belastingdienst dan draait de koper voor deze belastingafdracht van de vermogenswinst op.

Inwoners en  niet-inwoners die onroerend goed overdragen dat is verkregen in of voor 1994 kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de vermogenswinst. Dit kan zelfs leiden tot een gehele vrijstelling. Als u nl. op 31 december 1996 uw huis langer dan twee jaar in bezit had, dan heeft u recht op 11,11% mindering voor elk jaar dat het huis langer dan deze datum in bezit was.

Overdrachtsbelasting

(= Impuesto de Transmisiones Patrimoniales )

Als u van een particulier koopt, betaalt u overdrachtsbelasting over het officieel ingeschreven bedrag. Het tarief (in de provincie Almería) bedraagt thans 8% in andere regio's tot 10%.

Echter, afhankelijk van de deelstaat waarin wordt gekocht kan het tarief afwijken of kan er zelfs besloten worden om met BTW aan te kopen (bij aan- en verkoop tussen zakelijke partijen)

Omzetbelasting (= IVA)

Als u grond van een projectontwikkelaar koopt betaalt u 21% IVA. Koopt u van een particulier dan is dit 8%. Als u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar (huis & grond) dan betaalt u slechts 10% IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 21% IVA ook al laat u later er een huis op bouwen door een projectontwikkelaar/aannemer. Over de nieuwbouw betaalt u dan 10% IVA.

Als u tegelijkertijd een garage bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 10% IVA. Laat u bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 21% IVA.

Over losstaande verbouwingen (die niet meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 21% IVA.

Bouwbelasting

(Impuesto sobre Construcciones , instalaciones y obras )

Voor de aanvraag van een bouwvergunning wordt ongeveer 2,5% belasting gerekend over de gedeclareerde waarde van uw toekomstige woning (deze waarde geeft de architect aan). Het percentage is afhankelijk van de gemeente. Vaak heeft de architect het percentage al in zijn offerte gerekend en zal de architect die belasting voor u betalen.

Erfrecht

Als u gehuwd bent en u heeft kinderen (en geen testament) is de wettelijke verdeling van toepassing. Dit betekent dat de langstlevende eigenaar wordt van alle activa en passiva, en dat de kinderen hun erfdeel krijgen in de vorm van een vordering.

Motieven om een testament te maken:

• een executeur benoemen;

• een afwikkelingsbewind instellen zodat

• een voogd en een bewindvoerder benoemen ten behoeve van jonge      kinderen;

• een uitsluitingclausule (zodat uw erfenis "in de familie blijft");

• een "rampenclausule" maken voor het geval niemand van uw gezin overblijft;

• een regeling voor het al dan niet gelijk trekken van gedane schenkingen;

• besparing van Erfbelasting (successierechten).

Erfrecht voor Nederlanders met bezit in Spanje

Als u gedurende vijf jaar of langer uw gewone verblijfplaats in Spanje heeft en in Nederland, langer dan vijf jaar, bent uitgeschreven dan is, bij overlijden, in principe het Spaanse erfrecht van toepassing. U kunt echter steeds kiezen dat het Nederlandse recht van toepassing zal zijn bij overlijden door een rechtskeuze voor het Nederlandse erfrecht op te nemen in uw testament, op grond van het Haags Verdrag.

Spaans erfrecht

Het is absoluut onjuist dat Spaans erfrecht automatisch van toepassing is wanneer Nederlanders Spaans onroerend goed in bezit hebben. Het Spaanse Burgerlijk Wetboek geeft expliciet aan dat het nationaliteitsbeginsel geldt om te bepalen welk nationaal erfrecht van toepassing is, wanneer een buitenlander komt te overlijden in Spanje. Een met WSBA samenwerkende jurist kan u informeren over de werking van het Spaanse erfrecht wanneer op uw nalatenschap, gelet op de voorwaarden van het Haags Erfrechtverdrag 1989, het Spaans erfrecht van toepassing is.

Testament

Afhankelijk van persoonlijke omstandigheden is het maken van een testament raadzaam in Nederland en/of in Spanje; Het is altijd raadzaam om één testament, naar Nederlands erfrecht, te hebben voor alle bezittingen in en buiten Spanje. Het Spaanse erfrecht kent bijv. niet dezelfde langstlevendenbescherming, zoals Nederland, dat kent.

Langstlevende testamenten in Spanje

Een met WSBA samenwerkende jurist kan u informeren u over de diverse langstlevende testamentvormen naar Nederlands erfrecht.

Herroepen/wijzigen testament

Elk testament kan op elk moment in Nederland of Spanje worden gewijzigd of worden herroepen. Dit gebeurt door het maken van een nieuw testament naar Nederlands erfrecht.

Testament vernieuwen

Het is overigens verstandig regelmatig (eens in de vijf jaar) het testament door te nemen en zonodig te vernieuwen. Uw omstandigheden (samenstelling van uw vermogen of van de familie) kunnen veranderd zijn. Ook kunnen wetswijzigingen reden zijn om uw testament aan te passen.

Wat gebeurt er met het testament na uw dood?

Alleen uw laatste testament geldt. D.w.z. als u tussentijds bij een (Nederlandse of Spaanse) notaris het testament hebt laten veranderen, geldt alleen het laatste testament.

Testament in Spanje

Een testament, met rechtskeuze voor Nederlands erfrecht, is o.m. noodzakelijk voor iedere Nederlander met bezit in Spanje,

• die langer dan vijf jaren is uitgeschreven in Nederland, zonder testament en/of;

• die nu een Spaans testament (naar Spaans erfrecht) heeft opgemaakt en/of;

• die een eerder testament (in Nederland) heeft opgemaakt, daterend van vóór 1 januari 2003 en/of;

• waarvan de erfgenamen volgens de wet niet de personen zijn, aan wie men zijn/haar bezittingen (in Spanje en/of in Nederland) wil nalaten en/of;

• die "ongehuwd" of "ongeregistreerd" samenwoont en zijn/haar partner wil laten delen in de nalatenschap en/of;

• die een testament gemaakt heeft, waarvan de inhoud aanpassing behoeft, al dan niet met het oog op besparing van Erfbelasting en/of;

• die alleen staat (dus geen familie (meer) heeft).

Afwikkeling van Spaanse nalatenschappen en testamenten

• De procedure voor het afwikkelen van een nalatenschap in Nederland en Spanje kent de volgende onderdelen: het afgeven van de verklaring van erfrecht, de akte van verdeling, het indienen van de successieaangifte en de definitieve verdeling van alle goederen over de erfgenamen.

• In de dagelijkse praktijk bestaat nog wel eens verwarring rondom de begrippen erfrecht en Erfbelasting. Daarom is het goed om de twee begrippen hieronder uiteen te zetten. Het erfrecht regelt de overgang van de bezittingen en schulden van erflater op de erfgenamen. De Erfbelasting is de belasting op een erfenis, die de erfgenamen zouden moeten betalen bij overlijden van de erflater.

Erfbelasting (voorheen: successierechten) in Nederland.

Per 1 januari 2010 zijn de tarieven fors omlaag gegaan, de vrijstellingen voor partners en kinderen groter geworden en ook het erven van een onderneming fiscaal gunstiger geworden. Door de aanpassingen komen er minder kinderen en partners in aanraking met deze belasting. De wet is  eenvoudiger en inzichtelijker door vermindering van het aantal tarieven.

Vrijstellingen en tarieven:

• De vrijstelling van Erfbelasting voor partners bedraagt 600.000 euro;

• De vrijstelling van Erfbelasting voor kinderen bedraagt 19.000 euro;

• De tarieven voor partners en kinderen bedragen 10 procent over de eerste 118.000 euro en 20 procent over het restant;

• De tarieven voor "derden" zoals neven en nichten bedragen 30 procent over de eerste 118.000 euro en 40 procent over het restant;

• Het erven van een onderneming met een waarde tot 1 miljoen euro is voor 100 procent vrijgesteld. Voor ondernemingen die meer waard zijn, geldt voor het meerdere een vrijstelling van 83 procent.

Bron: Bolscher Van der Brug Huzink Notarissen

Successierechten TOT 80% - planning noodzakelijk

(Voordeel van de gezamenlijke aankoop van een woning in Spanje)

Indien een Nederlander (niet inwoner van Spanje) overlijdt dan is over het vermogen dat zich op Spaanse bodem bevindt  het Spaanse erfrecht en successierecht van toepassing.

In de praktijk kan dit tot vervelende problemen lijden wat betreft de afwikkeling van de nalatenschap. Door het zorgvuldig opstellen van een testament in Spanje kunnen veel problemen worden voorkomen. Wat betreft de heffing van successierechten over in Spanje gelegen vermogen (huizen, banktegoeden, effecten etc.)  is Spanje gerechtigd belasting te heffen.

Vrijstellingen

De vrijstellingen hangen af van de tariefgroep. Een schenking leidt niet tot een vrijstelling. De groepen met hun vrijstellingen zijn de volgende:

Groepen naar verwantschap:

1. descendenten (wettelijk, natuurlijk, niet natuurlijk), geadopteerd jonger dan 21 jaren: €3.990,72 voor elk jaar minder dan 21 met een maximum van €47.858,59

2. descendenten ouder dan 21 jaar; echtgenoten; ascendenten of adoptieouders ongeacht de leeftijd: € 15.956,87

3. zijtak in de 2º en 3º graad: € 7.993,46

4. de anderen bijv. de zijtak in de 4º graad of hoger: 0,-

Tarieven

De hoogte van de Spaanse successietarieven bedragen voor de eerste schijf 7,65 procent tot maximaal 34 procent voor de hoogste schijf. De hoogste schijf gaat uit van een waarde boven de 797.555 euro.

Deze tarieven kunnen nog eens vermenigvuldigd worden met 1,05 indien het vermogen van de erfgenaam voor het overlijden meer dan 402.678 Euro bedraagt. De tarieven worden zelfs met 2 tot 2,4 vermenigvuldigd als de woning wordt geërfd door een niet-familielid.
In de Spaanse successieaangifte moet overigens de werkelijke waarde van de woning worden aangegeven. Het is tegenwoordig in de meeste Spaanse Gemeenten mogelijk om te vragen wat de waarde is van het onroerend goed voor het successie, schenkingsrecht en de overdrachtsbelasting; deze waarde is soms lager dan de echte marktwaarde, maar het is toegestaan deze te gebruiken voor 
genoemde belastingen. Ook hier geldt weer dat schulden aangegaan ter verwerving van de Spaanse woning in beginsel in mindering kunnen worden gebracht op de waarde van die woning.

Hypotheek op uw Spaanse woning

Voor veel mensen is het een grote droom om een eigen woning in Spanje te bezitten. Anderen denken, dat dit voor hen niet is weggelegd en hebben het idee aan een Spaanse woning in de zon al naast zich neergelegd. Dit is heel jammer, want er zijn wel degelijk mogelijkheden om uw buitenlandse woning via een financiering te kopen.

Vaak wordt de aankoop uitgesteld tot na bijvoorbeeld de pensionering. Maar gezien de jaarlijkse stijgingen van de huizenprijzen in Spanje kan uitstel u, als koper, uiteindelijk veel geld kosten.

Spaanse banken

In Spanje zijn de meeste banken nog niet zo ver als in andere landen als het gaat om de ontwikkeling van verschillende hypotheekvormen. Waar men bijv. in Nederland kan kiezen uit o.a. spaar-, beleggings– en aflossingsvrije vormen van hypotheken, blijft het in Spanje meestal slechts beperkt tot hypotheken op basis van annuïteiten. Dit houdt in, dat de maandelijkse lasten bestaan uit de componenten rente en aflossing.

Spaanse banken verstrekken aan (niet-)residenten over het algemeen een hypotheek van 70% van de getaxeerde waarde. Dit betekent, dat er 30% uit eigen middelen of via andere aanvullende financiering bijgedragen moet worden, plus de kosten koper. Wanneer u een eigen huis bezit, kunt u bijvoorbeeld middels een extra hypotheek op uw overwaarde aan deze verplichting voldoen. Houd echter wel in de gaten, dat de rente van deze extra hypotheek i.v.m. de aanschaf van een tweede huis niet meer aftrekbaar is voor de Nederlandse belasting.

Productinformatie

De financieringsmogelijkheden voor woningen in Spanje wijken enigszins af van de standaard verstrekkingsnormen en voorwaarden in Nederland. Er wordt zowel nieuwbouw als bestaande bouw gefinancierd.

Kenmerken en voorwaarden

• Afhankelijk van de geldverstrekker is financiering mogelijk tot maximaal 70% van het aankoopbedrag, of stichtingskosten van de woning;

• Alleen woonhuizen, appartementen en landhuizen kunnen worden gefinancierd;

• Variabele rentes en rentevaste periodes vanaf 1 t/m 25 jaar zijn mogelijk;

Hypotheekvormen

De hypotheekvorm is in Spanje standaard een annuïteitenhypotheek. Bij deze hypotheekvorm wordt er maandelijks rente en aflossing betaald. Alleen over het openstaande hypotheekbedrag betaald u rente. 

Looptijd

De looptijd van een hypotheek kan maximaal 25 jaar zijn. Dit is afhankelijk van uw leeftijd. Spaanse banken hanteren een eindleeftijd van 75 jaar, dit betekent dat de hypotheek afgelost moet zijn voor uw 75 jarige levensjaar.

Rente

Hypotheken in Spanje zijn grotendeels gebaseerd op een variabele rente, het 12 maands Euribor tarief wordt als index gebruikt. De opslag boven Euribor varieert per bank. Wij werken met een aantal banken samen die zeer scherpe rentes kunnen aanbieden.

Vooraf berekenen

Vooral als u (binnenkort) naar Spanje gaat om de woning(en) van uw voorkeur te gaan bekijken, is het goed om vooraf te weten wat uw financiële mogelijkheden zijn. Het zou immers op een grote teleurstelling uit kunnen lopen, als achteraf pas aan het licht komt, dat uw droom niet te realiseren is, omdat de door u benodigde hypotheek niet haalbaar blijkt te zijn. Daarom is het goed, voordat u vertrekt, een berekening te laten maken door een hypotheek-adviseur. U bent dan goed voorbereid en kunt zonder zorgen aan uw bezichtigingsreis beginnen.

Na het intreden van de nieuwe Spaanse hypotheekwet in maart 2019 is het volgens de EU normen verplicht om hypotheekklanten op neutrale wijze te kunnen adviseren en zodoende de beste financieringsoptie voor uw woning te krijgen.  Daarom raden wij aan om altijd een in Spanje gecertificeerd hypotheekadviseur in de arm te nemen die geautoriseerd is om namens u met de banken te onderhandelen zodat u de beste deal krijgt.

klik hier om uw hypotheek te berekenen.

De kosten voor een zogenaamde haalbaarheidstoets bedragen € 100,-. Neem contact op voor informatie.